Transaction immobilière

Chapitre I

La loi Hoguet : carte professionnelle, garanties, devoirs

35 min

La du 2 janvier 1970 est le texte fondateur, presque constitutionnel, des professions immobilières françaises. Elle conditionne l'accès au marché à une carte professionnelle, impose des garanties financières, encadre la perception des fonds et fixe un régime de sanctions sévères. Sans elle, pas de transparence du marché ; sans sa maîtrise, pas de réussite au BTS PI ni d'exercice serein du métier.

1. Les cartes professionnelles : T, G, S

La loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (dite ) et son décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972 encadrent strictement l'accès aux activités immobilières. Trois cartes sont délivrées par la CCI (Chambre de Commerce et d'Industrie) du lieu d'exercice :

• - Transactions sur immeubles et fonds de commerce.
• - Gestion immobilière (locative, syndic).
• Carte S - Marchand de listes (commercialisation de fichiers de biens).

Les cartes sont valables 3 ans renouvelables depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 (auparavant 10 ans). Le renouvellement est conditionné au respect de la formation continue : 14 h/an ou 42 h sur 3 ans (décret n°2016-173 du 18 février 2016).

Conditions d'obtention (art. 3 loi Hoguet)

1) Aptitude professionnelle (BTS PI, licence pro, diplôme équivalent OU 3-10 ans d'expérience selon le diplôme initial). 2) . 3) Assurance responsabilité civile professionnelle. 4) Bulletin n°2 du casier judiciaire vierge de condamnations incompatibles (escroquerie, abus de confiance, faux, blanchiment).

Exemple chiffré · Cas pratique : titulaire d'un Bac+2 hors immobilier

Sarah, 28 ans, titulaire d'un BTS Communication, a travaillé 4 ans comme négociatrice salariée sous l'autorité d'un titulaire de . Pour obtenir sa propre carte T, elle doit démontrer : Bac+2 (validé) + minimum 4 ans de pratique salariée à temps plein en transaction sous direction d'un titulaire (réunis). Elle peut donc déposer son dossier à la CCI.

À retenir

1. (transaction), G (gestion/syndic), S (marchand de listes).
2.Délivrance CCI, validité 3 ans, formation continue obligatoire 14 h/an.
3.4 conditions : aptitude, , , casier vierge.

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Un titulaire de BTS PI a-t-il besoin d'expérience pour obtenir la carte T ?

Quiz noté · fin de section

2 questions

Quelle est la durée de validité de la carte professionnelle depuis la loi ALUR ?

Qui délivre la carte professionnelle ?

2. Le mandat : pierre angulaire de l'entremise

Aucune négociation, aucune entremise sans mandat écrit préalable (art. 6 ). Le mandat est l'acte fondateur de l'intervention de l'agent : il fixe la mission, autorise l'action, conditionne le droit aux honoraires. Mentions obligatoires :

• Numérotation dans un registre des mandats spécial (paginé, coté, sans rature, ouvert et tenu chronologiquement).
• Date et signature manuscrite du mandant (le client).
• Identité complète des parties.
• Désignation précise du bien (adresse, nature, surface, références cadastrales).
• Mission confiée : vendre, rechercher, louer.
• Prix de présentation et honoraires (montant, qui paie).
• Durée déterminée et conditions de dénonciation.

Les mandats sans numéro, sans date ou non signés sont frappés de nullité absolue : l'agent doit restituer ses honoraires (Cass. civ. 1, 25 février 2010, n° 08-14.787).

Exemple chiffré · Cas Résidence Marengo - défaut de date

Mandat signé par le vendeur le 15 mars 2024, mais la date a été oubliée par l'agent. Vente conclue à 380 000 €, honoraires prévus 18 000 € TTC. Le vendeur, mécontent du service, refuse de payer. Tribunal : mandat nul à défaut de date (art. 72 décret 1972). L'agence doit restituer les honoraires et n'a aucun recours.

Jurisprudence · Cass. 1re civ., 25 février 2010

n° 08-14.787

« L'agent immobilier qui agit sans mandat écrit régulièrement formé ne peut prétendre à aucune rémunération, même lorsque la transaction est effectivement conclue grâce à son intervention. La nullité est d'ordre public et peut être soulevée d'office par le juge. »

Lire l'arrêt →

À retenir

1.Pas d'entremise sans mandat écrit préalable signé.
2.Numéro + date + signature mandant = conditions de validité.
3.Mandat irrégulier = nullité absolue, honoraires restitués.
4.Registre des mandats paginé et coté, conservé 10 ans.

Vérifiez votre compréhension

Un mandat oral est-il valable entre commerçants ?

Quiz noté · fin de section

2 questions

Quelles sont les sanctions d'un mandat sans numéro de registre ?

Combien de temps doit être conservé le registre des mandats ?

3. Garantie financière, RC pro, séquestre des fonds

L'agent qui détient des fonds pour le compte de tiers (dépôts de garantie, fonds des copropriétaires, loyers) doit présenter une délivrée par une banque ou société de caution mutuelle (Galian, SOCAF, CGAIM…). Montant minimum :

• 110 000 € dès la 2e année d'activité (transaction).
• 30 000 € la première année.
• Adapté aux fonds réellement détenus (gestion : montant des loyers ; syndic : trésorerie des copros).

L'agent peut renoncer à détenir des fonds : dans ce cas, mention obligatoire sur tous documents (« Ne perçoit aucun fonds »), garantie limitée à 30 000 €. Il doit alors faire transiter les fonds par un séquestre tiers (notaire, CDC, banque).

La RC professionnelle (art. 49 décret 72-678) couvre les dommages causés aux clients par fautes, négligences, omissions. Plafond minimum : 500 000 € par sinistre. Indispensable pour absorber un dol du négociateur, une erreur sur Carrez, un défaut d'information sur .

Sanctions pénales - art. 14 et s. loi Hoguet

• Exercice sans carte : 6 mois de prison + 7 500 € d'amende.
• Détention de fonds sans garantie : 2 ans de prison + 30 000 € d'amende.
• Mandat irrégulier : nullité, restitution des honoraires.
• Réception d'un acompte avant signature du compromis : peines aggravées + interdiction d'exercer.

À retenir

1. minimum 110 000 € (2e année) si détention de fonds.
2. obligatoire, plafond minimum 500 000 € / sinistre.
3.Renonciation possible : mention « Ne perçoit aucun fonds ».
4.Aucun acompte avant signature du compromis ou de la promesse.

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L'agent peut-il garder un dépôt de garantie sur son compte courant ?

4. Obligations d'information, d'affichage et d'annonce

Affichage en agence et en vitrine (arrêtés du 28 juin 1973 et 10 janvier 2017) :

• Numéro et lieu de délivrance de la carte.
• Nom du garant financier + montant de la garantie.
• Compagnie d'assurance .
• Barème des honoraires TTC (transaction : pourcentages avec tranches ; gestion : montant et fréquence).

Annonces (loi ALUR + arrêté du 10 janvier 2017) : depuis le 1er avril 2017, mentions obligatoires :

• Prix TTC ; mention « honoraires à la charge de … » (vendeur ou acquéreur).
• Si à charge acquéreur : prix hors honoraires + montant des honoraires en valeur absolue ET en %.
• Surface Carrez si copropriété, surface habitable Boutin si location.
• Étiquettes et GES (loi ELAN, opposables depuis 1er juillet 2021).
• Mention « logement à consommation excessive d'énergie » si F ou G (Climat 2021).
• Mention « bien soumis au statut de la copropriété » + nombre de lots + procédure éventuelle.
• Montant moyen annuel des charges prévisionnelles + procédures sur le syndicat.

À retenir

1.Affichage obligatoire : carte + garantie + + barème TTC.
2.Annonces depuis 1er avril 2017 : prix TTC + qui paie + /GES + Carrez.
3.Bien en copro : mention obligatoire + nombre de lots + charges + procédures.
4.Sanction loi Climat : amende administrative jusqu'à 15 000 €.

Quiz noté · fin de section

2 questions

Une annonce immobilière doit obligatoirement mentionner depuis le 1er avril 2017 :

Que doit mentionner toute annonce d'un bien classé F ou G au DPE ?

5. Le DDT - Dossier de Diagnostics Techniques

Annexé à la promesse, au compromis et à l'. Composition selon le bien (art. L271-4 et R271-1 et s. CCH) :

• : opposable depuis 1er juillet 2021. Validité 10 ans (DPE 2013-2017 expirés en 2023, 2018-2021 au 31 déc. 2024).
• : depuis 1er avril 2023 pour la vente d'un F ou G ; étendu aux E en 2025, D en 2034.
• Amiante : permis de construire avant 1er juillet 1997.
• Plomb (CREP) : logements avant 1er janvier 1949.
• Termites : zones d'arrêté préfectoral. Validité 6 mois.
• Gaz / électricité : installations > 15 ans. Validité 3 ans (vente).
• / ERRIAL : tous biens. Validité 6 mois. Outil errial.georisques.gouv.fr.
• : tout lot de copropriété (sauf < 8 m² et caves/garages).
• Diagnostic bruit : zones de PEB (plan d'exposition au bruit) des aérodromes.
• Assainissement non collectif : raccordement individuel.

Sanction d'un DDT incomplet

Art. L271-4 al. 2 CCH : si un diagnostic obligatoire est manquant à l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés sur le défaut concerné. L'acquéreur peut demander dommages-intérêts, voire annulation. La responsabilité de l'agent est aussi engagée.

À retenir

1. annexé à la promesse, au compromis ET à l'.
2. opposable depuis 1/7/2021 - sanction = dommages-intérêts.
3. obligatoire pour vendre un F ou G depuis 1/4/2023.
4./ERRIAL : validité 6 mois, outil officiel Géorisques.
5. incomplet = pas d'exonération vices cachés (art. L271-4 CCH).

Sources & textes de référence

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