Chapitre I
Droit des biens : propriété, démembrement, indivision
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1. La propriété - art. 544 du Code civil
« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
Trois attributs fondamentaux :
• : droit d'user de la chose (habiter le bien).
• : droit d'en percevoir les fruits (loyers, récoltes).
• : droit d'en disposer (vendre, donner, détruire).
La pleine propriété = usus + fructus + abusus.
Limites légales modernes
Le caractère « absolu » est aujourd'hui tempéré : urbanisme, servitudes, droit au logement, troubles de voisinage, droit de l'environnement, expropriation pour cause d'utilité publique (art. 545 CC).
2. Le démembrement
Démembrement = séparation des attributs entre plusieurs personnes :
• : + . L'usufruitier peut habiter ou louer le bien, perçoit les loyers, paie l'entretien courant et la taxe d'habitation.
• : . Le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété mais ne peut pas occuper le bien. Il prend en charge les grosses réparations (art. 606 CC : gros murs, voûtes, poutres, toitures entières, clôtures).
• Réunification automatique au décès de l'usufruitier (art. 617 CC) : le nu-propriétaire devient pleine-propriétaire sans droits de succession sur la valeur de l'usufruit (avantage fiscal majeur).
3. L'indivision
Plusieurs personnes propriétaires d'un même bien sans division matérielle. Régi par les art. 815 et suivants du Code civil.
• Décisions : majorité des 2/3 pour les actes d'administration ; unanimité pour les actes de disposition (vente).
• « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l' » (art. 815) → tout indivisaire peut demander le partage à tout moment.
• Convention d'indivision possible (5 ans renouvelables) pour stabiliser la gestion.
• Droit de préemption des autres indivisaires en cas de vente d'une quote-part.
4. Servitudes
Charge imposée sur un fonds (servant) au profit d'un autre fonds (dominant) - art. 637 CC.
Principales servitudes en immobilier :
• de passage (enclave) : art. 682 CC. Le fonds enclavé a droit à un passage sur le fonds voisin.
• Servitude de vue : règles de distance des fenêtres (art. 678 CC : 1,90 m pour vue droite, 0,60 m pour vue oblique).
• Servitude de tour d'échelle : droit d'accéder ponctuellement au fonds voisin pour entretien.
• Servitudes administratives : alignement, urbanisme, EDF/Telecom.
Les servitudes doivent être mentionnées à l'acte de vente (vice du consentement à défaut).
Sources & textes de référence