Chapitre I
L'écosystème HLM : qui fait quoi ?
20 min
1. Les organismes HLM
Trois grandes familles de bailleurs sociaux (art. L411-2 CCH) :
• - Offices publics de l'habitat : établissements publics locaux, rattachés à une commune, un EPCI ou un département. Environ 240 OPH gérant 2,4 M de logements.
• - Entreprises sociales pour l'habitat : sociétés anonymes à but non lucratif, agréées par l'État. ~170 ESH, 2,3 M de logements.
• Coopératives HLM : SCIC ou SA coopératives, vocation accession sociale + locatif.
Depuis la loi ELAN (23 nov 2018), obligation de regroupement : tout bailleur de moins de 12 000 logements doit adhérer à un groupe ( ou groupe vertical).
Loi ELAN art. 81
Seuil de regroupement fixé à 12 000 logements (sauf exceptions territoriales). Objectif : mutualiser l'ingénierie et renforcer la solidité financière des bailleurs.
2. Le financement : PLAI, PLUS, PLS
Trois types de prêts aidés conditionnent les plafonds de ressources et les loyers :
• - Prêt locatif aidé d'intégration : ménages très modestes (≤ 60% du plafond ). Loyer le plus bas.
• PLUS - Prêt locatif à usage social : cœur de cible HLM, plafonds standards. ~70% du parc.
• - Prêt locatif social : ménages aux revenus intermédiaires (130% du plafond PLUS). Souvent en zones tendues.
S'y ajoute le PLI (Prêt locatif intermédiaire), hors HLM stricto sensu, pour les classes moyennes.
3. La loi SRU : l'obligation des 25%
du 13 décembre 2000, article 55 : les communes de de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants doivent disposer d'au moins 25% de logements sociaux d'ici 2025 (20% pour communes peu tendues).
• Carence : communes en retard soumises à un prélèvement sur leurs ressources fiscales (multiplié par 5 si arrêté de carence).
• Loi 3DS du 21 février 2022 : prolongation de l'objectif au-delà de 2025 par périodes triennales.
Le saviez-vous ?
Au bilan 2020-2022, 64% des communes soumises à la SRU ont atteint leur objectif. ~1 100 communes restent déficitaires.
4. La gouvernance locale
L'attribution des logements sociaux relève de plusieurs acteurs :
• EPCI (intercommunalité) : élabore la Conférence intercommunale du logement (CIL) et la Convention intercommunale d'attribution (CIA).
• Commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements () au sein de chaque bailleur : décide nominativement des attributions.
• Préfet : dispose d'un contingent de 30% (, fonctionnaires, agents publics).
• : 25% des attributions pour les salariés d'entreprises cotisant à la PEEC.
Sources & textes de référence