Chapitre I
La loi du 6 juillet 1989 : socle du bail d'habitation
45 min
1. Champ d'application et caractère d'ordre public
La loi de 1989 s'applique aux locations de logements vides ou meublés à usage de résidence principale (occupation au moins 8 mois par an, sauf raison professionnelle, de santé ou cas de force majeure). En sont exclus : les locations saisonnières (CCH L. 324-1-1), les logements de fonction, le (régime spécifique créé par ELAN), les logements-foyers, les locaux à usage exclusivement professionnel.
Caractère d'ordre public (art. 2) : toute clause contraire à la loi est réputée non écrite. Le juge doit la relever d'office. Les parties ne peuvent y déroger ni dans un sens ni dans l'autre.
Texte fondateur
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. D'ordre public (art. 2) : toute stipulation contraire est réputée non écrite, le juge la relève d'office.
Exemple chiffré · Cas Mlle Carré - résidence principale
Mlle Carré loue un T3 à Toulouse. Elle y dort 9 mois par an et passe 3 mois chez ses parents. Le logement reste sa résidence principale (≥ 8 mois) : la loi de 1989 s'applique, en , plafonnement , etc. Une clause du bail prévoyant un de 4 mois pour le locataire serait réputée non écrite.
À retenir
- 1.Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : socle d'ordre public du bail d'habitation.
- 2.S'applique au vide et au meublé à titre de résidence principale (≥ 8 mois/an).
- 3.Clauses contraires = réputées non écrites, sans délai (art. 2).
2. Le contrat-type et les mentions obligatoires
Depuis la loi ALUR (2014) et le décret n°2015-587 du 29 mai 2015, tout bail soumis à la loi de 1989 doit suivre un contrat-type, distinct pour vide et meublé. Mentions impérativement présentes :
• Identité complète du bailleur (et de son éventuel mandataire) et du locataire.
• Adresse et désignation du logement (consistance, pièces, équipements).
• Surface habitable au sens de la (≠ Carrez : exclut combles non aménagés, terrasses, balcons, caves).
• Date de prise d'effet et durée du contrat.
• Loyer, modalités de paiement, règles de révision et indice ().
• Le cas échéant, loyer du précédent locataire (, art. 17-2).
• , ou forfait.
• Honoraires mis à la charge du locataire (visite, dossier, ) - plafonnés depuis ALUR.
L'absence d'une mention obligatoire n'entraîne pas la nullité du bail mais peut entraîner sa requalification ou des sanctions (réduction de loyer, dommages-intérêts).
À retenir
- 1.Contrat-type obligatoire depuis le décret du 29 mai 2015 (vide et meublé séparément).
- 2.Surface = (habitable, ≠ Carrez).
- 3.Mention du loyer du précédent locataire obligatoire en .
Vérifiez votre compréhension
Le bail d'un studio meublé en zone tendue ne mentionne pas le loyer du précédent locataire. Quelle est la conséquence ?
3. Durée du bail et reconduction
Trois régimes coexistent :
• Vide : 3 ans (bailleur personne physique ou SCI familiale) ou 6 ans (bailleur personne morale, hors SCI familiale). Reconduction tacite par périodes égales.
• Meublé : 1 an, ou 9 mois non reconductibles si le locataire est étudiant.
• (créé par ELAN, art. 25-12 et s.) : 1 à 10 mois non reconductibles, public limité (étudiants, stagiaires, mutation pro, mission temporaire).
À défaut de congé donné dans les délais légaux, le bail est tacitement reconduit pour la même durée et aux mêmes conditions.
Exemple chiffré · Bail vide signé par une SCI patrimoniale
M. et Mme Lévy détiennent un appartement parisien via leur SCI familiale. Le bail conclu avec un locataire est de 3 ans (et non 6), car la SCI familiale est assimilée à une personne physique au sens de l'art. 13 de la loi de 1989. Si la SCI était une société commerciale ordinaire : 6 ans.
Quiz noté · fin de section
2 questions
Q1
Une SCI familiale loue un appartement vide. Quelle est la durée minimale du bail ?
Q2
Que se passe-t-il à l'arrivée du terme si aucune des parties n'a délivré congé ?
4. Le dossier de diagnostic technique (DDT) et les annexes
Outre le contrat-type, le bail doit comporter, en annexe, le dossier de diagnostic technique :
• DPE (diagnostic de performance énergétique) - opposable depuis le 1er juillet 2021.
• Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements antérieurs à 1949.
• État de l'installation intérieure de l'électricité et du gaz si > 15 ans.
• État des risques (ERP : naturels, miniers, technologiques, pollution sols, radon).
• Diagnostic amiante (DAPP) pour les permis antérieurs à juillet 1997.
• Audit énergétique pour les logements F et G en monopropriété mis en vente, et pour les copros (calendrier loi Climat).
Autres annexes : d'entrée, notice d'information (arrêté du 29 mai 2015), règlement de copropriété (extraits) si copro, inventaire détaillé du mobilier en meublé.
DPE opposable (loi ELAN puis Climat)
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : un locataire peut demander la nullité de la clause de loyer ou des dommages-intérêts si le DPE annoncé est manifestement erroné. Les logements F et G voient leur loyer gelé depuis le 24 août 2022.
Jurisprudence · Cass. 3e civ., 9 juin 2010
n° 09-13.694
« L'absence d' d'entrée fait présumer que le locataire a reçu le logement en bon état ; le bailleur ne peut alors lui réclamer aucune réparation locative à la sortie, sauf à rapporter la preuve de l'état initial par tout moyen. »
À retenir
- 1.DDT obligatoire : DPE, CREP, gaz/électricité (>15 ans), ERP, amiante.
- 2.DPE opposable depuis le 1er juillet 2021.
- 3.Sans d'entrée : présomption de bon état → aucune réparation locative à la sortie.
5. Synthèse - les 5 piliers du bail Loi 89
Cinq piliers à mémoriser : statut d'ordre public, contrat-type, durée minimale, DDT, . Tout le reste - loyers, charges, congé, contentieux - n'est que la mise en œuvre de ce socle commun.
À retenir
- 1.Loi de 1989 = ordre public, clauses contraires réputées non écrites.
- 2.Contrat-type distinct pour vide/meublé depuis le décret du 29 mai 2015.
- 3.Durée : 3 ans (vide PP/SCI fam), 6 ans (vide PM), 1 an (meublé), 9 mois (étudiant).
- 4.DDT + + notice d'information : annexes obligatoires.
Quiz noté · fin de section
2 questions
Q1
Quel diagnostic est devenu opposable au bailleur depuis le 1er juillet 2021 ?
Q2
Une clause du bail vide impose un préavis de 4 mois au locataire. Que vaut-elle ?
Sources & textes de référence