Chapitre I
Le statut juridique de la copropriété
45 min
Parties communes vs parties privatives - coupe d'immeuble
1. Définition légale et champ d'application
La copropriété est définie à l'article 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : elle s'applique à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une de parties communes. Le statut est d'ordre public : on ne peut y déroger par contrat.
Depuis l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, le champ a été clarifié : le statut s'applique de plein droit dès qu'il y a division en lots à usage d'habitation, et par défaut pour les autres usages, sauf convention contraire des copropriétaires (immeuble exclusivement à usage autre que d'habitation).
Texte fondateur
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - toujours en vigueur, mais largement réformée (ELAN 2018, ordonnance 2019-1101, Climat 2021).
2. Le lot de copropriété : composition et indivisibilité
Chaque est composé de deux éléments indissociables : une partie privative (le logement, le local) dont le copropriétaire a la jouissance exclusive, et une des parties communes exprimée en ou tantièmes. Cette quote-part détermine la répartition des charges générales et le poids du vote en AG.
L'indivisibilité est absolue : il est juridiquement impossible de céder la partie privative sans la quote-part de communes qui lui est attachée, ou inversement.
Exemple chiffré · Cas Résidence Beausoleil (12 lots)
7 : appartement T3 de 70 m² au 3e étage. = 78/1000es.
Sur un de 48 000 €, ce lot supporte :
48 000 € × 78 / 1000 = 3 744 € de charges générales annuelles, soit 936 € par appel trimestriel.
Si le propriétaire vend uniquement les 70 m² sans la quote-part, l'acte est nul (art. 1er loi 1965).
3. Parties communes vs privatives : la frontière
Les parties communes (sol, gros œuvre, toiture, ascenseur, halls, espaces verts, canalisations enterrées) appartiennent indivisément à tous les copropriétaires (art. 3 loi 1965). Les parties privatives sont à l'usage exclusif d'un seul (art. 2). Le (document obligatoire) en dresse l'inventaire et fixe les règles d'usage.
L'article 4 introduit la notion de (réservées à certains lots, ex. ascenseur d'une cage) et de (terrasse, jardin attribués à un mais appartenant à tous - concept consacré par l'ordonnance de 2019).
Cas frontières classiques
Balcons, fenêtres, canalisations encastrées, garde-corps : souvent privatifs à la jouissance, communs à la structure. Toujours vérifier le - en cas de silence, présomption de communauté (art. 3).
Jurisprudence · Cass. 3e civ., 8 juin 2011
n° 10-15.551
« La fenêtre d'un appartement constitue une partie commune par destination dès lors qu'elle participe à l'harmonie de la façade ; le copropriétaire ne peut la modifier sans autorisation de l'AG, même s'il en a la jouissance privative. »
Lire l'arrêt →4. Le règlement de copropriété : pièce maîtresse
Document obligatoire (art. 8) établi par acte authentique notarié et publié au service de la publicité foncière. Il comporte impérativement :
• La destination de l'immeuble (habitation, mixte, professionnel) - clause de destination essentielle qui conditionne l'usage des lots.
• L'état descriptif de division (EDD) listant chaque avec sa .
• Les conditions de jouissance (parties privatives et communes).
• La répartition des charges (générales et spéciales).
Le règlement s'impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Toute clause contraire à la loi de 1965 est réputée non écrite (art. 43) - cette sanction de nullité automatique n'est soumise à aucun délai.
Vérifiez votre compréhension
Un règlement de copropriété datant de 1972 contient une clause interdisant l'exercice de toute profession libérale dans les lots. Cette clause est-elle valable aujourd'hui ?
5. Les organes de la copropriété
Trois organes obligatoires + un organe facultatif :
• Le : personne morale réunissant tous les copropriétaires, créée de plein droit dès la première vente d'un (art. 14). Titulaire de droits propres : action en justice, contrats, patrimoine.
• L' (AG) : organe souverain de décision, au moins une fois par an (art. 17).
• Le : mandataire du syndicat, exécute les décisions et administre l'immeuble (art. 17 et 18).
• Le (facultatif mais fortement recommandé) : élu par l'AG pour assister et contrôler le syndic (art. 21). Obligatoire dans les copropriétés ≥ 50 lots depuis ELAN, sauf décision contraire votée à la majorité de l'art. 26.
6. Le syndicat secondaire et les unions de syndicats
Pour les groupes d'immeubles (ex. résidence avec plusieurs bâtiments), la loi permet d'organiser des syndicats secondaires (art. 27) : chaque bâtiment dispose de son propre syndicat pour ses (chaufferie, ascenseur), tout en restant rattaché au syndicat principal pour les parties communes générales (espaces verts, voirie interne).
Les unions de syndicats (art. 29) regroupent plusieurs syndicats pour gérer en commun certains équipements ou services (chaufferie commune à plusieurs résidences).
7. Évolutions récentes - ELAN, ordonnance 2019, Climat
(n°2018-1021 du 23 nov. 2018) : modernisation du statut, AG dématérialisée possible, , simplification des majorités, extranet obligatoire pour le professionnel.
Ordonnance n°2019-1101 du 30 oct. 2019 : refonte du champ d'application, consécration légale des , refonte de la procédure de notification des AG, adaptation aux petites copropriétés (≤ 5 lots ou budget < 15 000 €).
(n°2021-1104 du 22 août 2021) : obligation du (PPT) et du , calendrier échelonné jusqu'en 2025.
8. La copropriété en difficulté : alerte et redressement
La (2014) a créé un dispositif gradué pour les copropriétés en difficulté financière :
• Mandat ad hoc (art. 29-1 A) : déclenchement par le ou le préfet lorsque les impayés dépassent 25 % des sommes exigibles (15 % si copro > 200 lots).
• Administration provisoire (art. 29-1) : nomination judiciaire d'un administrateur lorsque l'équilibre financier est gravement compromis.
• Plan de sauvegarde : dispositif coordonné par l'État pour les copropriétés dégradées.
Seuil d'alerte impayés
Le a l'obligation de signaler la situation au juge dès que les impayés atteignent 25 % (ou 15 % >200 lots). Le manquement engage sa responsabilité.
9. Coexistence avec d'autres régimes (ASL, AFUL, division en volumes)
La copropriété de la loi de 1965 n'est pas le seul régime de propriété collective :
• Association syndicale libre (ASL) : régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004, pour les lotissements et ensembles pavillonnaires.
• AFUL (association foncière urbaine libre) : pour les opérations d'aménagement et de remembrement.
• Division en volumes : technique notariale permettant de superposer des propriétés (centre commercial sous immeuble d'habitation), sans application de la loi de 1965. Très utilisée pour les ensembles immobiliers complexes.
10. Synthèse : le triangle copropriété
Trois piliers à mémoriser : le statut (loi 1965, ordre public), les organes (syndicat / AG / / ) et les documents fondateurs ( + EDD). Tout le reste - majorités, charges, contentieux - n'est que la mise en œuvre de ce triangle.
À retenir
- 1.Loi du 10 juillet 1965 + décret du 17 mars 1967 = textes fondateurs, statut d'ordre public.
- 2. = partie privative + de communes (indissociables).
- 3. : acte notarié obligatoire, clauses contraires à la loi réputées non écrites (art. 43, imprescriptible).
- 4.Trois organes obligatoires : syndicat (personne morale), AG, . : obligatoire ≥50 lots depuis ELAN.
- 5.Réformes clés : ELAN 2018, ord. 2019-1101, Climat 2021 (, ).
Quiz noté · fin de section
3 questions
Q1
Quelle est la nature juridique du statut de la copropriété fixé par la loi du 10 juillet 1965 ?
Q2
À partir de combien de lots le conseil syndical est-il obligatoire (depuis ELAN) ?
Q3
Que comprend obligatoirement un lot de copropriété ?
Sources & textes de référence